維多利亞灣項(xiàng)目地址位于青島市西海岸新區(qū)漢江路1號(hào)。下面直奔主題，講講維灣的利弊，看看這個(gè)項(xiàng)目到底能不能買，適合什么樣的群體購(gòu)買。

1.小區(qū)體量

這個(gè)問題為什么要放在第一位說呢？因?yàn)榫S灣是一個(gè)超大規(guī)模的住宅小區(qū)，許多問題也由此而來。

維灣到底有多大？請(qǐng)看如下數(shù)據(jù)：

維灣總規(guī)劃十期，66棟高層住宅，其中幾棟是55層的超高層，其他是33層的標(biāo)準(zhǔn)高層，每棟樓兩-四個(gè)單元，每個(gè)單元兩梯四戶或三梯六戶，住宅部分容積率約3.3，小區(qū)總計(jì)約3萬戶（還有數(shù)據(jù)說是2.8萬戶），可以容納10萬人。這個(gè)數(shù)據(jù)是什么概念？再看一組數(shù)據(jù)：

安子片區(qū)共有32個(gè)小區(qū)，目前入住12200戶。也就是說，一個(gè)維灣竟能裝下兩個(gè)30多小區(qū)的安子片區(qū)還有余。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)是目前入住的戶數(shù)，并且廣義上維灣也屬于安子片區(qū)，這個(gè)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。但維灣有多龐大，以上數(shù)據(jù)還是能看出來的。

如此大的體量，低廉的土拍價(jià)格，高容積和超長(zhǎng)的開發(fā)周期，連續(xù)不斷地加推，也是造成維灣價(jià)格長(zhǎng)期在低位徘徊的重要因素。

2.區(qū)位及周邊環(huán)境

整個(gè)維灣都是填海建設(shè)的，處在一個(gè)交通末梢的位置，是附近唯一的住宅小區(qū)。周圍是海工、前灣港，隔海相望的是武船、北船兩大造船廠和老黃島輪渡碼頭。去往維灣的必經(jīng)之路：漢江路上大貨車非常多。從區(qū)位和環(huán)境上來看，維灣除了開闊的視野和海景之外，似乎沒有任何優(yōu)勢(shì)。其實(shí)從維灣去青島市區(qū)還是非常近的，從隧道口抵達(dá)維灣，開車大約只需要15分鐘，來往市區(qū)還是比較方便的，維灣可以說是在這個(gè)時(shí)間內(nèi)能夠抵達(dá)隧道最便宜的小區(qū)了。

3.配套優(yōu)劣

維灣在開發(fā)之前周邊是無任何配套的，目前商業(yè)上有一個(gè)融創(chuàng)精彩天地綜合體（原港灣萬達(dá)）可以基本滿足小區(qū)居民的日常購(gòu)物娛樂需求。但相比開發(fā)區(qū)的永旺、融創(chuàng)茂、吾悅廣場(chǎng)等，這個(gè)商場(chǎng)無論人氣還是商鋪品牌都實(shí)在是太寒酸了。而這些商圈距離維灣都有不短的距離。

另一個(gè)噱頭江蘇路小學(xué)分校，與本部根本不在一個(gè)水平，沒有什么可以對(duì)比的。而大型醫(yī)院、地鐵等公共服務(wù)設(shè)施就更是奢望了。簡(jiǎn)而言之、維灣僅能滿足最基本的配套需求，與開發(fā)區(qū)核心區(qū)域的配套水平差距甚遠(yuǎn)。

4.長(zhǎng)期發(fā)展

好的方面：公交有了，基本的配套也有了，樓下商服很多，隨著入住率的提升，生活便利性會(huì)越來越好。將來第二海底隧道的建成對(duì)維灣也是利好。

不好的方面：項(xiàng)目本身的區(qū)位和高容積大體量的劣勢(shì)無法扭轉(zhuǎn)，絕無可能成為富人區(qū)，所以未來前景我不看好。升值空間很有限。

5.適合人群分析

說了這么多維灣的不好，那么這個(gè)樓盤真就不能買嗎？

維灣目前在售的是十期，價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠（相當(dāng)于回到2016年的價(jià)格），隨著項(xiàng)目清盤以后，二手房?jī)r(jià)格肯定會(huì)穩(wěn)步回升一些。

這個(gè)項(xiàng)目再不好，如果你的錢不多，還不想買到膠州或是膠南的張家樓、西客站，那么維灣可能是你的新房唯一選擇。所以，也不用糾結(jié)要不要買維灣了，如果你能選擇，那說明你的預(yù)算還充裕，去選那些地鐵學(xué)區(qū)房，沒毛病。但手里只有20幾30萬首付的剛需，直接去買維灣吧，最起碼品質(zhì)比那些本地小開發(fā)商強(qiáng)多了，這價(jià)位別的也不用看了。