01

青白江，成都東北部的一個(gè)郊縣，距離成都中心30公里，緊鄰金堂，龍泉，新都和廣漢。

青白江總面積378平方千米，常住人口44萬，2020年GDP為565億元，同比增長(zhǎng)5.8%，

在成都十個(gè)三圈層中，青白江經(jīng)濟(jì)體量最大。

青白江整體定位是內(nèi)陸亞歐門戶、國(guó)際化青白江，圍繞一港三城六個(gè)特色小鎮(zhèn)方向來發(fā)展。

一港指成都國(guó)際鐵路港。

目前，青白江和境外58個(gè)城市、境內(nèi)20個(gè)城市實(shí)現(xiàn)貿(mào)易互通，有超過6000列中歐班列往返于成都與歐洲各城市之間。

青白江擁有四川唯一鐵路貨運(yùn)型國(guó)家對(duì)外開放口岸，也是中國(guó)(四川)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)三個(gè)片區(qū)之一。

三城指歐洲產(chǎn)業(yè)城、智慧產(chǎn)業(yè)城、鳳凰新城。

歐洲產(chǎn)業(yè)城承接了部分與歐洲互通的產(chǎn)業(yè)貿(mào)易，片區(qū)主要發(fā)展工業(yè)。

智慧產(chǎn)業(yè)城指在青白江老城創(chuàng)建的辦公區(qū)，

鳳凰新城指圍繞鳳凰湖一帶的居住片區(qū)。

六個(gè)特色小鎮(zhèn)指：

城廂天府文化古鎮(zhèn)、蓉歐國(guó)際物流小鎮(zhèn)、七星島國(guó)際會(huì)議度假小鎮(zhèn)、福洪亞歐特色農(nóng)產(chǎn)品小鎮(zhèn)、人和國(guó)際康養(yǎng)運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、彌牟文化旅游小鎮(zhèn)。

這六個(gè)小鎮(zhèn)目前更多的是規(guī)劃階段，沒有落地，建成時(shí)間待定。

02

雖然青白江經(jīng)濟(jì)體量位居三圈層第一，但是房?jī)r(jià)卻非常溫柔。

目前青白江樓盤價(jià)格在8千-1萬，而同樣的三圈層，新津如今在1.2-1.6萬元，簡(jiǎn)陽在1-1.4萬元之間。

青白江房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于新津和簡(jiǎn)陽，原因有兩點(diǎn)：

1：青白江位于城北。

成都目前的發(fā)展是東進(jìn)南拓西控北改中優(yōu)，東部和南部是成都發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，

新津位于城南，簡(jiǎn)陽位于城東，從成都戰(zhàn)略方向上看，這兩個(gè)區(qū)域更能得到政策支持，與成都城區(qū)鏈接也緊密，因此房?jī)r(jià)較貴。

2：青白江公共交通缺乏。

青白江有產(chǎn)業(yè)，有居住環(huán)境，最大的弊端就是沒有地鐵，公共交通太弱，

目前到成都只能自駕和高鐵，自駕主干道有成綿高速，青白江大道等。

高鐵方面，青白江每天有22班高鐵可通達(dá)成都，到達(dá)成都東站只需要14分鐘，票價(jià)13元。

未來青白江規(guī)劃了S1號(hào)線，可連接新都成都醫(yī)學(xué)院站，但是要5年時(shí)間才能落地。

而新津和簡(jiǎn)陽都已經(jīng)和成都實(shí)現(xiàn)了地鐵互通，一個(gè)小時(shí)可到達(dá)成都市中心，地鐵更加方便，與成都緊密度更強(qiáng)。

03

青白江房產(chǎn)開發(fā)比較集中，主要有3個(gè)區(qū)域可以選擇，分別是青白江老城區(qū)，鳳凰新城，以及鐵路港片區(qū)。

青白江老城區(qū)：

老城區(qū)是青白江發(fā)展最早的區(qū)域，片區(qū)發(fā)展成熟，人口居住密度大，配套成熟，不過片區(qū)城建老舊。

目前老城區(qū)有少量樓盤在售，比如正坤悅瀾庭，鳳凰盛景，人居璽云府等，在售房源較少，開發(fā)商資質(zhì)普遍較低，房?jī)r(jià)8千左右，

片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在7千左右。

鳳凰新城：

這是青白江一個(gè)新的居住板塊，位于青白江的北面，圍繞著鳳凰湖規(guī)劃建設(shè)。

鳳凰湖目前已建成3000畝，還有青白江櫻花基地，文化體育中心，生態(tài)綠廊，森林廣場(chǎng)等配套，片區(qū)整體環(huán)境很好，居住舒適度高。

鳳凰新城片區(qū)建設(shè)完成度高，各項(xiàng)配套都很齊全，

教育方面有成都川化中學(xué)（樹德領(lǐng)辦），青白江實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大彎中學(xué)、大彎中學(xué)紅旗分校等。

大彎中學(xué)是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，也是三圈層中唯一一個(gè)有國(guó)中的區(qū)域，每年都有大量其他區(qū)域的人來參加大彎中學(xué)的招生，可以說大彎中學(xué)是青白江的另一張名片。

商業(yè)配套成熟，有IMC美呈商業(yè)廣場(chǎng)、英祥商業(yè)廣場(chǎng)、千盛百貨、金龍廣場(chǎng)等，生活非常方便。

醫(yī)療配套也非常成熟，有青白江人民醫(yī)院、青白江中醫(yī)醫(yī)院、青白江婦幼保健院，基本囊括青白江最好的醫(yī)院，可滿足家庭大部分醫(yī)療需求。

青白江東站也在該片區(qū)，從青白江東站乘坐高鐵到成都東站，只需要14分鐘，一天有22班，頻次為半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)一趟。

未來還規(guī)劃了S1號(hào)線，在鳳凰新城設(shè)立紅陽村站、和諧廣場(chǎng)站、大彎站3個(gè)站點(diǎn)，S1將連接地鐵3號(hào)線成都醫(yī)學(xué)院，未來3-5年落地，可能年底會(huì)動(dòng)工。

整體來看鳳凰湖板塊已經(jīng)基本成型，版塊住宅非常密集，很多大開發(fā)商在這個(gè)片區(qū)開發(fā)，

目前在售的樓盤有萬科碧桂園公園大道，協(xié)信天驕城，金科博翠天宸，人居梧桐嶼等，價(jià)格比老城區(qū)較高，約9千到1萬元，

片區(qū)二手房房?jī)r(jià)集中在8千5左右。

鐵路港片區(qū)：

片區(qū)目前開發(fā)程度低，各項(xiàng)配套都非常弱，一個(gè)字，荒。

目前板塊最多的就是五金配件，建材批發(fā)等，各種廠房等，只有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目在售，比如華僑城粼港樾府，目前售價(jià)8千多。

04

青白江買房邏輯也很簡(jiǎn)單，首選鳳凰新城板塊，

無論從居住還是投資角度來說，鳳凰新城城市界面更好，交通出行更加通暢，綠化也更好，各項(xiàng)生活配套也很完善。

而在鳳凰新城選房，重點(diǎn)考慮S1路線附近小區(qū)，未來路線開通后，進(jìn)入成都更加方便。

其次，可以選擇老城區(qū)，雖然老城區(qū)界面較為老舊，但是配套非常成熟。

最后選擇鐵路港板塊，板塊目前開發(fā)程度太低，土地市場(chǎng)也沒有動(dòng)靜，可選擇樓盤較少，未來發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)。

目前青白江的房?jī)r(jià)還是非常健康，

主要是新房和二手房?jī)r(jià)差不大，在一千元左右，證明板塊價(jià)值受到市場(chǎng)認(rèn)可。

不像新津花源板塊，新房和二手房?jī)r(jià)差超過4千元，倒掛嚴(yán)重，房產(chǎn)價(jià)值支撐性不足。

在青白江買房，主要是青白江本地人群，加上其他地級(jí)市的人群，特別是達(dá)州一帶。

因?yàn)榕c成都交通連接較弱，因此成都外溢過去的客流較少，趕不上新津等區(qū)域。

青白江產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，最近幾年也在改善居住環(huán)境，對(duì)于預(yù)算有限，資格有限的朋友來說，購(gòu)買青白江不失為進(jìn)入成都的第一站，值得入手。

8年一線地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，用最簡(jiǎn)單的話講明白樓市的彎彎繞繞。

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